調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的"新國(guó)八條"已經(jīng)出臺(tái)半年多,但中央政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)。本文從我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中地方政府與中央政府的博弈、地方政府與開發(fā)商的博弈、開發(fā)商與消費(fèi)者的博弈3個(gè)方面來分析調(diào)控房?jī)r(jià)政策效果不明顯的深層次原因。

隨著全球和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出上下波動(dòng)的特征,在其諸多影響因素當(dāng)中,各界關(guān)于政府在該領(lǐng)域是否應(yīng)該行使以及如何行使宏觀調(diào)控權(quán)的討論一直都未有停歇,而且大有愈演愈烈之勢(shì)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和我國(guó)現(xiàn)行政策、法律體制條件下,政府在某種意義上欠缺作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主體的正當(dāng)合理性,即使市場(chǎng)出現(xiàn)失靈使行政干預(yù)經(jīng)濟(jì)成為必要,也應(yīng)當(dāng)遵循法定正當(dāng)程序展開。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控涉及許多部門,其中最主要的是中央政府、地方政府、銀行以及房地產(chǎn)開發(fā)商。他們之間即公私部門之間的利益共謀與沖突導(dǎo)致了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?zé)o法達(dá)到預(yù)期效果。分析這四個(gè)部門在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的利益共謀與沖突,對(duì)我國(guó)制訂房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,無疑具有參考意義和實(shí)踐意義。

近年來,房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體的利益博弈格局和博弈程度日趨激烈,市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)撲朔迷離,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正處于一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。以銀行為主體的金融機(jī)構(gòu)既是國(guó)家通過貨幣政策實(shí)施宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要執(zhí)行者和政策傳導(dǎo)者,作為市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)利益主體,又是參與市場(chǎng)利益分配的經(jīng)濟(jì)人,銀行在與政府、開發(fā)商和購(gòu)房者的博弈中,其經(jīng)濟(jì)行為關(guān)系著自己作為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)利益市場(chǎng)主體的可持續(xù)發(fā)展也影響著宏觀政策的調(diào)控實(shí)施效果預(yù)期。本文運(yùn)用博弈論和理性預(yù)期理論對(duì)銀行與房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體之間的利益博弈和銀行業(yè)務(wù)模式行為對(duì)宏觀調(diào)控政策的影響進(jìn)行了分析并提出了政策建議。

一、2003年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的歷程從2003年至今,房地產(chǎn)市場(chǎng)年年調(diào)控,在一定程度上延緩了房?jī)r(jià)上漲的速度,但房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)依然難以遏制。

在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中,政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關(guān)系既是行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn),又是國(guó)家如何加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的核心問題。本文以博弈論及經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為依據(jù),在借鑒相關(guān)學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上,剖析在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中地方政府與中央政府政府的利益博弈,提出相應(yīng)的對(duì)策,促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、健康和可持續(xù)發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控至今已整整8年?？陀^評(píng)價(jià)和認(rèn)真分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的實(shí)際情況,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展非常重要。我國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,主要采用形式是財(cái)稅政策、

在房地產(chǎn)領(lǐng)域,中央政府、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商均以自身利益最大化為目標(biāo)來制定和執(zhí)行公共政策,從而產(chǎn)生一系列的利益博弈行為,本文通過對(duì)三方的博弈進(jìn)行分析,提出可行性建議,推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展

運(yùn)用委托—代理理論,從利益目標(biāo)、信息對(duì)稱性、激勵(lì)機(jī)制等三方面分析地方政府對(duì)中央政府實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策貫徹不力的原因,并提出加強(qiáng)監(jiān)督與約束、促進(jìn)信息透明化、完善政績(jī)考核體系等相關(guān)建議。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控既要保障市場(chǎng)機(jī)制的有效運(yùn)作,又要保護(hù)市民社會(huì)的權(quán)利自治。市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)容易產(chǎn)生兩極分化,有違社會(huì)公平正義,造成社會(huì)不安定。而房地產(chǎn)又是直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定的行業(yè),政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控成為必須,但是這種權(quán)力要求限定在法律范圍內(nèi),在依法行使的過程中,對(duì)公眾造成損害要給予適當(dāng)補(bǔ)償,建立責(zé)任追究機(jī)制。在此背景下,宏觀調(diào)控法律制度要在政府與市民社會(huì)間合理分配權(quán)力,并且建立完善的權(quán)力監(jiān)督制約機(jī)制,保障政府宏觀調(diào)控權(quán)依法行使。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景分析——改革開放二十多年來，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得了巨大的成績(jī)，2003年，人均gdp首次超過1000美元；但與此同時(shí)，也積累了不少的社會(huì)矛盾：三農(nóng)問題、貧富懸殊的問題、城鄉(xiāng)及區(qū)域發(fā)展失衡的問題、經(jīng)濟(jì)發(fā)展引發(fā)的能源危機(jī)問題、以及...

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀調(diào)控——對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的調(diào)控不是短期的,更不是要不斷變換手段,而是要形成一個(gè)合理的經(jīng)濟(jì)制度,這一制度有利于人們的經(jīng)濟(jì)行為決策的合理性,并起到自動(dòng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的過程,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控不在于根...

城市房?jī)r(jià)飛漲正在演變成一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題,中央政府有必要對(duì)此實(shí)施嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策。本文從博弈論和制度經(jīng)濟(jì)學(xué)角度,探討了中央政府、地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間委托-代理、管制-被管制的博弈關(guān)系,重點(diǎn)分析了中央政府監(jiān)督成本、地方政府設(shè)租概率和房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格合謀概率這三者相互作用的機(jī)理。指出房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格合謀和地方政府設(shè)租的現(xiàn)象會(huì)在相當(dāng)大的范圍內(nèi)長(zhǎng)期存在,但這兩者對(duì)于中央政府都是可控的。建議中央政府在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制時(shí),應(yīng)著重降低對(duì)地方政府設(shè)租行為的監(jiān)督成本。

房?jī)r(jià)居高不下背后存在著中央調(diào)控與地方政府\"逆向調(diào)控\"的博弈。房地產(chǎn)宏觀調(diào)空政策要起效用,關(guān)鍵的是要改進(jìn)博弈規(guī)則來約束和規(guī)范地方政府行為,來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展。

房地產(chǎn)的開發(fā)與人們的生活密切相關(guān),并在人民的生活中占據(jù)著越來越重要的地位。然而,由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的固有弱點(diǎn),房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中常常會(huì)出現(xiàn)一些不和諧的因素,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展,也擾亂了人們的正常生活。

2004年政府為抑制房地產(chǎn)行業(yè)投資增長(zhǎng)過快的狀況,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控,采取了土地市場(chǎng)治理整頓、貨幣信貸調(diào)控、加息等一系列間接和直接的調(diào)控政策,從土地管理、資金、城市拆遷等多方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。從房地產(chǎn)發(fā)展的整個(gè)歷程來看,2004年的宏觀調(diào)控,不是簡(jiǎn)單的抑制房地產(chǎn)業(yè)及其價(jià)格的增長(zhǎng),而是對(duì)我國(guó)未來房地產(chǎn)業(yè)的基本走勢(shì)具有重要的影響。

新經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與政府宏觀調(diào)控分析

[碩士]政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的研究——【學(xué)位年度】2008　　【摘要】　　房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是一項(xiàng)綜合性產(chǎn)業(yè)，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展極大地推動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2004年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)炒...

房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控研究——近年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了快速發(fā)展的過熱現(xiàn)象,其原因復(fù)雜。2004年中央開始有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,但過去的和現(xiàn)有的政策只具有明顯的短期效應(yīng)。因此,各級(jí)政府必須從房地產(chǎn)行業(yè)目前的機(jī)制與現(xiàn)存的問題出發(fā),建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)...

從2005年起的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來,房地產(chǎn)行業(yè)似乎陷入了\"房?jī)r(jià)上漲——緊縮性調(diào)控——房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷——房?jī)r(jià)反彈——再調(diào)控\"這樣一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程。而且每一次反彈,都將房?jī)r(jià)推向一個(gè)新的高點(diǎn)。由此,社會(huì)上有了\"宏觀調(diào)控?zé)o效\"、\"房?jī)r(jià)越調(diào)越漲\"等觀點(diǎn)。本文主要從以下幾個(gè)方面對(duì)這一現(xiàn)狀進(jìn)行思考,同時(shí)對(duì)政府調(diào)控政策提出一些建議。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)象的特殊性作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)象的住房既是生活必需品,也是一種投資品。當(dāng)住房是生活必需品時(shí),與一般商品相同,住房?jī)r(jià)格與其需求量之間存在反向變動(dòng)的關(guān)系,即住房?jī)r(jià)格提高,將限制

政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策的出臺(tái),是為了調(diào)控過熱的房地產(chǎn)業(yè)。用科學(xué)的思維理性地分析房地產(chǎn)業(yè),是需要深入研究的經(jīng)濟(jì)問題。政府要制定調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和嚴(yán)格金融部門的供求干預(yù)政策,而作為支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽略的領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)必須建立早期預(yù)警機(jī)制,更好地發(fā)揮其在經(jīng)濟(jì)中的重要作用。