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1 土地一級開發(fā)整理的收益模式初探 密集的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進入了低迷狀態(tài)， 但土地一級開發(fā)卻絲毫未感受到寒意。 “賣地” 的巨大盈利空間，促使著房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型做“土地一級開發(fā)商” 。 ■ 文：方正商學(xué)院李明旭 資源集團 石生榮 目前，全國有多家房地產(chǎn)企業(yè)在探索土地一級開發(fā)可持續(xù)的經(jīng)營模式。其中，以云南城投 （600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地產(chǎn) A股上市企業(yè)所代表的 “企業(yè)與政府的收益分成模式 ”， 被房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級開發(fā)時所采用。土地一級開發(fā)收益分成的盈利模式非常清晰，即 通過將“生 地”變?yōu)椤笆斓亍?，待土地通過招拍掛出讓后，房地產(chǎn)再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那 部分土地出讓增值收益。 在這種模式中， 政府與負責(zé)土地一級開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成了緊密的利益共 同體，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也成為了政府實實在在的收益。在本文中，筆者就將對這一模
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宗地名稱： 估價期日： 2008年9月3日 估價人員： 估價日期： 項目負責(zé)人： 復(fù)核人： 估價方法 適用范圍 技術(shù)路線 估價程序 宗地收益還原法估價底稿 收益還原法是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方 法。 根據(jù)待估宗地的特點，調(diào)查了解收集待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地的租賃、收益情況，對可獲凈 收益、可獲凈收益期限、可獲凈收益的可靠性進行對比分析?？陀^地計算其收益和費用，選取適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn) 累加得出評估值。 收益法計算公式： V=(a÷r) ×[1-1 ÷(1+r) n] 或：V=a/（r-s ）×｛1-[(1+s)/(1+r)] n｝ 其中：V為收益值； a為年土地純收益； r為土地還原率； n為收益年限， s為收益年增長率 適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。 對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價則大多不適用。收
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