由于轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅扣除項目的稅法規(guī)定過于籠統(tǒng)，導致實務(wù)中征納雙方對土地開發(fā)成本費用、構(gòu)筑物等的扣除，以及舊房及建筑物評估價格的確定產(chǎn)生分歧，本文通過對相關(guān)稅收規(guī)定進行梳理，就轉(zhuǎn)讓舊房扣除項目的若干問題進行了探討、分析；同時結(jié)合實務(wù)，并基于合理性的原則，就計算土地增值稅時對土地平整費用、構(gòu)筑物等的扣除，以及如何合理利用舊房及建筑物評估價格提出了一些建議。

土地增值稅扣除憑證列表 一、土地使用權(quán)費 序號項目票據(jù)類型 1土地出讓金或 土地轉(zhuǎn)讓金 土地規(guī)費專用收據(jù)或行政事業(yè)單位結(jié)算憑證 或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票 2契稅稅票 3規(guī)費行政事業(yè)單位結(jié)算憑證 4土地變更費行政事業(yè)單位結(jié)算憑證 5土地評估費服務(wù)業(yè)發(fā)票 6其它應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票 據(jù)或自制憑證 二、土地征用及拆遷補償費 序號項目票據(jù)類型 1拆遷費協(xié)議或建筑安裝發(fā)票 2安置費協(xié)議、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票 3補償費協(xié)議、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票 4青苗補償費協(xié)議、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票 5其它應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù) 三、前期工程費 序號項目票據(jù)類型 1測繪費服務(wù)業(yè)發(fā)票 2規(guī)劃設(shè)計費服務(wù)業(yè)發(fā)票 3勘察費服務(wù)業(yè)發(fā)票或建筑安裝發(fā)票 4質(zhì)檢費服務(wù)業(yè)發(fā)票 5招標費服務(wù)業(yè)發(fā)票 6審核費服務(wù)業(yè)發(fā)票 7垃圾處理

成都市地方稅務(wù)局成都市財政局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告 來源：【字體：大中小】｜【打印】｜【糾錯】｜【關(guān)閉】｜【返回 首頁】 閱讀次數(shù)：22069 關(guān)鍵詞： 成都市地方稅務(wù)局 成都市財政 局公告 2011年第1號 成都市地方稅務(wù)局成都市財政局 關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告 根據(jù)《四川省地方稅務(wù)局四川省財政廳關(guān)于土地增值稅 征管問題的公告》（2010年第1號）和《成都市人民政府辦 公廳轉(zhuǎn)發(fā)城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局等部門關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市 場宏觀調(diào)控工作目標實施意見的通知》（成辦發(fā)〔2010〕85 號）精神，現(xiàn)就土地增值稅有關(guān)問題公告如下： 一、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率 （一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。 （二）普通住宅預(yù)征率為1%。 （三）非普通住宅預(yù)征率以其售價是否超過普通住房價 格標準（即房管部門定期公布的住房平均交易價格的1.4倍

土地增值稅清算過中,如何準確地理解、把握《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》及相關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于\"扣除項目\"的實質(zhì)內(nèi)涵,這是影響到土地增值稅清算結(jié)果是否準確關(guān)鍵所在。在土地增值稅清算過程中,主管稅務(wù)機關(guān)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就\"扣除項目\"在認識上存在較大的分歧。本文就土地增值稅\"扣除項目\"中存在的分歧,提出個人的一點看法。

1 附件一 徐州市市區(qū)土地增值稅清算模型指標體系 序號項目單位 參考指標值 （元） 備注 一轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 建筑 面積 同類同期平均 值 二扣除項目金額 （一） 取得土地使用權(quán)所 支付的金額 土地出讓金 國土部門網(wǎng)站 公布的具體地 塊出讓價格 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1、前期工程費 （1）規(guī)劃費用 建筑 面積1 （2）設(shè)計費用 建筑 面積22 包含總體規(guī)劃建筑設(shè)計費、施 工圖設(shè)計費、景觀設(shè)計費、綜 合管網(wǎng)設(shè)計費、裝飾設(shè)計費 （3） 項目可行性研究費 用 建筑 面積1 包含環(huán)境評估費、節(jié)能評估費、 地質(zhì)災(zāi)害評估費 （4） 水文、地質(zhì)、勘察費 用 建筑 面積5 包含水文、地質(zhì)、地基勘察費， 沉降觀測費，環(huán)境評估費，環(huán) 境檢測費，防雷檢測費，規(guī)劃 放線費 （5）竣工測量費 建筑 面積1.5 （6）三通一平費用 建筑 面積5 包含臨時道路(含下水)、

關(guān)于《舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅扣除項目評估技術(shù)指引(暫行)》的通知

解讀土地增值稅新政——土地增值稅新政出臺主要是國家運用稅收杠桿引導房地產(chǎn)經(jīng)營方向，對房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的炒買炒賣土地獲取暴利的行為進行了有效遏制。同時,規(guī)范了房地產(chǎn)市場的交易秩序,合理調(diào)節(jié)了土地增值收益分配保障了國家應(yīng)得權(quán)益。

土地增值稅給了誰壓力——春未立，雷已驚。對于已經(jīng)歷3年多政府宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國稅局1月16日出臺的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，無疑是2007年第一道閃電，撕開了今年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的大幕。

土地增值稅到底會動誰的奶酪——新年伊始，國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求各地從2月1日起，開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。毫無疑問，這是政府在一系列貨幣政策...

8 土地增值稅清算申報表 （從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用） 稅款所屬時間：年月日填表日期：年月日 納稅人編碼：金額單位：人民幣元面積單位：平方米 納稅人名稱項目名稱項目地址 業(yè)別經(jīng)濟性質(zhì)納稅人地址郵政編碼 開戶銀行銀行賬號主管部門電話 項目行次金額 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1＝2＋31 其中 貨幣收入2 實物收入及其他收入3 二、扣除項目金額合計4＝5＋6＋13＋16＋204 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額5 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本6＝7＋8＋9＋10＋11＋126 其中 土地征用及拆遷補償費7 前期工程費8 建筑安裝工程費9 基礎(chǔ)設(shè)施費10 公共配套設(shè)施費11 開發(fā)間接費用12 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用13＝14＋1513 其中 利息支出14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用15

納稅人名 稱納稅人地址聯(lián)系人電話 經(jīng)濟類型私有行業(yè)房地產(chǎn) 直接主管部 門 開戶銀行賬號郵政編碼 項目名稱項目地址 行次 1 轉(zhuǎn)讓土地收入2 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入3 4 5 6 土地征用及拆遷補償費7 前期工程費8 建筑安裝工程費9 基礎(chǔ)設(shè)施費10 公共配套設(shè)施費11 開發(fā)間接費用12 13 利息支出14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用15 16 營業(yè)稅17 城市維護建設(shè)稅18 教育費附加19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 二、扣除項目金額合計- 中介機構(gòu)：（公章）單位：（公章） 機構(gòu)負責人：

\"合作建房\"廣義上來講,是指一方提供土地使用權(quán),另一方或多方提供資金,合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),根據(jù)協(xié)議分配新建房屋或利潤的一種特殊房地產(chǎn)開發(fā)方式。但實際中,由于歷史情況復(fù)雜、舊城改造等原因?qū)е潞献鹘ǚ康男问蕉喾N多樣,在稅收政策適用上也不夠明確,本文簡要探討合作建房中的土地增值稅相關(guān)問題。一、\"合作建房\"涉及的幾份稅收政策

sdpr-2012-0290004 山東省地方稅務(wù)局公告 2012年第4號 關(guān)于加強土地增值稅核定征收管理的公告 為進一步規(guī)范土地增值稅核定征收管理，現(xiàn)將有關(guān)問題公告如 下： 一、納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。 （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限 辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的； （六）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購 房發(fā)票的； （七）單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，無法確定取得土地使用權(quán) 時所支付的土地價款的。 二、符合上述核定征收條件的，由主管地稅機關(guān)填寫《土地 增值

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅進行籌劃是常態(tài)。然而不當稅收籌 劃又會帶來稅務(wù)稽查風險。本文從一則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增 值稅清算案例入手，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進 行分析，指出其稅務(wù)稽查風險點供大家參考。 一、案例 （一）基本案情 a項目由a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全資開發(fā)。該項目坐落于h區(qū)的新 興行政中心，緊鄰國道，2010年7月拿地3.6萬㎡，2013年12 月竣工，b集團同時為a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控股股東，出資比例 70%。 a項目只開發(fā)普通住宅和非住宅兩種清算類型，其中非住宅包括 車庫、商鋪和幼兒園三種類型共計2.2萬余㎡，在土地增值稅清 算申報時已售罄。a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒 證報告審定的銷售截止期為2014年12月，已售面積16.4萬㎡， 已售比例96.99%，申報收入約6.9億。根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所出具的 鑒證

第一章總則 第一條為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共 和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細 則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。 第二條《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。 第三條《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依 照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅 額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清 算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 第四條納稅人應(yīng)當如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確 性和完整性。 第五條稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導。 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除

附件一 土地增值稅清算 鑒 證 報 告 單位簽章： 年月日 土地增值稅清算鑒證報告 （200）土增鑒字號 公司： 我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對 貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴 單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明 材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法 規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實 性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、 合法的鑒證報告。 在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人 民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土 地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要 的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下： 一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及

土地增值稅的征收應(yīng)緩行——我國推行土地增值稅已有十余年,但其運行效果并不理想。尤其是2001年以來土地一級市場的交易方式改為“招、拍、掛”后,土地增值收益已提前一輪完成分配,表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的實際情形就是大部分項目沒有形成土地增值稅稅負。為此,房地產(chǎn)...

附件1： 土地增值稅清算申請表 納稅人名稱納稅人地址 稅務(wù)代碼聯(lián)系人及電話 項目名稱項目地址 項目總面積銷售總面積 納 稅 人 申 請 理 由 主 管 稅 務(wù) 機 關(guān) 審 核 意 見 附件2： 蘇州市地方稅務(wù)局 （存根） 土地增值稅清算通知書 被清算納稅人名稱： 清算起始時間：年月日 清算人員： 負責人： 年月日 蘇州市地方稅務(wù)局 土地增值稅清算通知書 （）地稅清字第號 ： 根據(jù)《江蘇省土地增值稅清算管理辦法》及有關(guān)規(guī) 定，我局決定從年月日起派 負責人（）對你（單位）進行土地增值稅清算， 請屆時按規(guī)定將資料準備齊全配合清算。若你單位有不 可抗力（或其它特殊情況）不能配合清算或清算人員應(yīng) 回避的，必須在接到本通知之日起3日內(nèi)提出書面申請。 稅務(wù)機關(guān)（章） 年月日 附件3： 土地增值稅清算情況匯總表 年月

1 土地增值稅的籌劃技巧 核心導語：的一些籌劃中，主要需要一些技巧的完善與及籌劃， 那么在進行技巧的應(yīng)用中需要如何把握呢？下文將會詳細進行分析， 希望下文內(nèi)容對你有所幫助。 土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響很大的一個稅種，也是國 家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用 自身土地增值稅的特點和一些優(yōu)惠政策，在遵守現(xiàn)行的前提下，通過 對企業(yè)籌資、開發(fā)和收益分配等活動的調(diào)整，尋求企業(yè)收益和稅收負 擔的最佳配比，從而實現(xiàn)稅后收益最大化。 a、收入分散籌劃法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)主要的稅收負擔是土地增值稅和營業(yè) 稅。土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高， 所適用的稅率也越高。因此，如果可以分解房地產(chǎn)銷售價格，就可以 降低房地產(chǎn)的增值率，從而降低企業(yè)的稅收負擔。運用收入分散法進 2 行的關(guān)鍵在于如何使收入分散合理化，常用的方法是將可以分開單獨

完善土地增值稅的若干思考——土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物收入的增值部分征收的一種財產(chǎn)稅。對土地增值額的課稅,實質(zhì)上是對土地收益或者是對地租課稅。

土地增值稅震蕩的背后——進入2007年之后，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來最大震蕩的事件，應(yīng)該是土地增值稅的征收。1月16日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站上發(fā)出了一則通知，自2月1日起對土地增值稅進行清算征繳。

清算土地增值稅動了誰的奶酪——征收土地增值稅將使這種拖著不清算的行為得到制止。此次國稅總局下發(fā)的新規(guī)對清算稅收的時間設(shè)定了期限，以后拖繳行不通了。