影響商品房價格因素有很多,本文主要從供給、需求、經(jīng)濟(jì)、政策四個方面分析各因素對商品房價格的影響。通過建立多元線性回歸方程對北京市商品房影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析。

本文選取2001-2011年季度數(shù)據(jù)作為分析樣本,并將之進(jìn)行hp濾波調(diào)整與單位根檢驗(yàn),在此基礎(chǔ)上構(gòu)建var模型,并進(jìn)行了脈沖和方差分解分析,以研究貨幣供給變動對我國商品房價格的影響。研究結(jié)論表明:前期商品房價格的上漲和貨幣供給增加均是引起商品房價格上漲的主要原因,即高房價既有"印"原因,也有"炒"原因。

城市軌道交通對沿線房地產(chǎn)價格影響研究_兼論南京地鐵沿線土地開發(fā)策略

以北京輕軌13號線及沿線的住宅項目為例,計算軌道交通線路對周邊住宅項目價格影響的范圍和程度,探討城市軌道交通對沿線房地產(chǎn)項目帶來的經(jīng)濟(jì)效益.研究表明:軌道交通發(fā)展對沿線0.3~1km內(nèi)的住宅價格有明顯的空間分布規(guī)律和輻射效應(yīng),其中站點(diǎn)300m半徑以內(nèi)區(qū)域效應(yīng)顯著.建議在距城市軌道300m的范圍內(nèi)實(shí)施較高強(qiáng)度的房地產(chǎn)開發(fā),并建立城市軌道交通效益分享機(jī)制,以維護(hù)社會公平;同時,完善與軌道交通建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)體系,保障軌道交通建設(shè)與城市環(huán)境建設(shè)的和諧發(fā)展.

以西安市地鐵2號線沿線的房地產(chǎn)為研究對象,借鑒土地函數(shù)法和回歸分析的方法,研究西安地鐵2號線對沿線房地產(chǎn)價格的影響。研究結(jié)果表明,地鐵2號線從2006年開始建設(shè)起,就對沿線的房地產(chǎn)產(chǎn)生了直接的正面影響。西安市地鐵2號線對房地產(chǎn)的影響半徑為750m,其中在400m范圍內(nèi)影響最大。

交通的便利程度是人們在購房過程中必須參考的一個重要指標(biāo)，因此，交通狀況是影響房地產(chǎn)價格的一項重要因素。本文探討了城市軌道交通對于房地產(chǎn)的影響，對于城市管理者科學(xué)規(guī)劃城市軌道交通路線、合理制定房產(chǎn)稅收政策，對于消費(fèi)者理性選購房產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行市場投資提供重要的參考價值。

近年來,隨著城市軌道交通建設(shè)日益加快,沿線房地產(chǎn)價格所受影響也日漸明顯。為了分析軌道交通對沿線房價的影響程度及規(guī)律,以上海軌道交通1、2、3號線為例,分析了沿線房價的分布特征。結(jié)果表明,在某些特殊地區(qū)由于房價受到區(qū)域文化、區(qū)位條件等因素的影響,軌道交通的影響很弱;但排除個別異常值后,軌道交通對鄰近站點(diǎn)房產(chǎn)的價格具有顯著的提升作用,即離軌道站點(diǎn)越近房價越高,并且越遠(yuǎn)離城市核心區(qū)軌道交通對房價的影響也越大。

軌道交通建設(shè)對沿線房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響越發(fā)明顯,本文分析了軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響因素。結(jié)果表明,軌道交通站點(diǎn)對房價的影響在2.5公里的合理步行范圍內(nèi);對城市中心區(qū)的房價的影響較小,越遠(yuǎn)離城區(qū)對房價的影響程度越大;隨著軌道交通建設(shè)的時間影響越小;對于商業(yè)用房地產(chǎn)的影響較大,而對于工業(yè)用房地產(chǎn)的影響較小。

城市軌道交通對沿線房地產(chǎn)價格的影響

隨著城市軌道交通的發(fā)展和房地產(chǎn)市場化的成熟,有關(guān)城市軌道交通與沿線房地產(chǎn)價值之間關(guān)系的研究受到越來越多學(xué)者的關(guān)注。研究的領(lǐng)域包括,城市軌道交通對沿線住宅價值影響的范圍、影響的正負(fù)效應(yīng)、軌道交通開發(fā)利益機(jī)制分析等方面,且多從時間效應(yīng)和空間效應(yīng)兩方面對此問題進(jìn)行研究。筆者對國內(nèi)外有關(guān)城市軌道交通對沿線住宅價值的研究文獻(xiàn)進(jìn)行綜述,并提出了今后的研究方向和建議。

近年來,北京的房價以空前的速度飆升,尤其是學(xué)區(qū)房最為火熱,甚至兩三代人的積蓄才能為年輕人買一套房.北京的商品房價格的影響因素是多方面的,本文從供需兩方面選取國內(nèi)生產(chǎn)總值、竣工面積作為影響因素,選擇2004-2015年的數(shù)據(jù),定量分析了三者之間的關(guān)系,并依據(jù)結(jié)果提出了促進(jìn)北京商品房健康發(fā)展的一些建議.

中國房地產(chǎn)市場的需求彈性小于供給彈性,政府對房產(chǎn)擁有者征稅,稅收負(fù)擔(dān)其實(shí)更多地落在了購房者身上。中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,抑制過度投機(jī),降低商品房價格的作用不明顯。應(yīng)改變住房需求彈性,在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

通過房地產(chǎn)稅收來影響商品房價格是國家對房地產(chǎn)市場運(yùn)行進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。本文就房地產(chǎn)稅收對商品房價格的影響進(jìn)行探析，以闡述房地產(chǎn)價格形成機(jī)制為基礎(chǔ)，根據(jù)商品房取得開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有來進(jìn)一步研究房地產(chǎn)稅收對商品房價格的影響，并就此進(jìn)行展望與思考，以期為豐富房地產(chǎn)價格研究成果提供有價值參考。

本文運(yùn)用協(xié)整分析方法,對房地產(chǎn)信貸規(guī)模和商品房價格之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明,房地產(chǎn)信貸規(guī)模與商品房價格有相關(guān)性,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款規(guī)模對商品房價格的走勢具有不同的影響。最后,根據(jù)定性和定量分析結(jié)果,提出促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議。

城市軌道交通的建設(shè)促進(jìn)了沿線房地產(chǎn)的增值.根據(jù)特征價格理論,選用半對數(shù)模型,以各樓盤的銷售均價作為因變量,以樓盤與最近地鐵站的距離、與城市cbd的距離、建筑面積等8個因素作為自變量,建立了特征價格模型,并推導(dǎo)出地鐵對住宅價值增值的計算公式.選取西安市地鐵2號線沿線的50個住宅樓盤作為樣本,進(jìn)行實(shí)證研究和定量分析.計算結(jié)果表明,西安市地鐵2號線的建設(shè)會給沿線住宅帶來明顯的增值,且與實(shí)際基本相符,說明特征價格法可以較精確地定量計算城市軌道交通對沿線住宅的價值影響,從而為確定城市軌道交通外部效益回收、擴(kuò)展其建設(shè)投融資渠道等提供了理論依據(jù)和數(shù)據(jù)支持.

以深圳地鐵1號線為例,應(yīng)用非參數(shù)計量經(jīng)濟(jì)學(xué)的局部線性回歸法確定軌道交通對住宅地價的核心影響半徑和有效影響半徑,并測算各區(qū)域內(nèi)的地價提升幅度,進(jìn)而提出促進(jìn)軌道交通與土地利用協(xié)調(diào)發(fā)展的政策建議。

城市軌道交通的建設(shè),提升了軌道沿線特別是站點(diǎn)附近的住宅房地產(chǎn)的價值,城市軌道交通沿線房地產(chǎn)開發(fā)亦成為當(dāng)前城市規(guī)劃與城市交通領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)。鄭州城市軌道交通的建設(shè),將會加快城市發(fā)展軸的成型,強(qiáng)化城市中心區(qū)功能,加快舊城更新和土地置換的步伐,并對沿線土地的升值產(chǎn)生巨大影響。借鑒國內(nèi)外軌道交通對房地產(chǎn)影響的研究經(jīng)驗(yàn),從理論上分析了未來鄭州軌道交通對沿線房地產(chǎn)的影響范圍、影響時間及影響程度,并提出了未來鄭州軌道交通沿線土地開發(fā)的策略,旨在為交通部門及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人員提供參考。

在分析借鑒國內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上,以南京市地鐵一號線為例,研究住宅樓盤距地鐵站點(diǎn)的距離和住宅價格變化的關(guān)系。結(jié)果顯示,距站點(diǎn)的距離和住宅價格增幅成反比例關(guān)系,即距離地鐵站點(diǎn)越遠(yuǎn),住宅價格增幅越小;地鐵開通后,地鐵兩端的樓盤價格增幅更為明顯。

以天津市地鐵1號線為例，采用特征價格模型，定量分析了天津市城市軌道交通對其沿線住宅價值的影響。選取了16個變量，收集到了地鐵1號線沿線2km范圍內(nèi)的120個小區(qū)的有效數(shù)據(jù)，通過反復(fù)試算，建立了回歸效果較好的特征價格方程，最終進(jìn)入模型的變量有5個，即距離市中心距離、建筑年限、建筑平均總層數(shù)、教育環(huán)境、距離地鐵距離。結(jié)果表明：天津地鐵1號線對其2km范圍內(nèi)住宅價格有平均5.02%的提升作用，增值量平均為828.9元/m^2。

為研究城市軌道交通開發(fā)利益的影響范圍和受益程度問題,對2002年上海軌道交通1號線沿線房地產(chǎn)價格進(jìn)行了實(shí)際調(diào)查,通過分析車站周邊樓盤價格與樓盤距車站距離的關(guān)系,得出上海軌道交通1號線部分車站對沿線房地產(chǎn)價格的實(shí)際影響范圍。以利用出行時間表述可達(dá)性的城市軌道交通影響范圍計算模型的原理為基礎(chǔ),從基于廣義出行成本的可達(dá)性角度來建立城市軌道交通開發(fā)利益影響范圍的理論計算修正模型。利用新建立的模型對上海軌道交通1號線進(jìn)行了實(shí)例計算,并與調(diào)查值進(jìn)行了比較和分析,驗(yàn)證了理論計算修正模型,并得到了相關(guān)的推論。

結(jié)合供需規(guī)律,對北京市2001年~2011年的普通商品房變化趨勢進(jìn)行了分析,并對2012年~2015年的房價進(jìn)行了探討,指出北京市普通商品房的價格將會在未來5年里保持溫和上漲,但2015年作為剛性需求人群數(shù)量開始減少的拐點(diǎn)之年,應(yīng)該采取相關(guān)政策防范房地產(chǎn)價格劇烈波動可能帶來的各種風(fēng)險。

眾所周知,自2000年以來,購房問題已成為了老百姓嘴邊上的話題,政府的大量拆遷,使老百姓不得不面臨著購房的嚴(yán)峻形勢,然而房價的持續(xù)走高,迫使人們不得不去關(guān)心房價,尤其是那些該買房的人。農(nóng)村有一句老話:有錢就蓋房。而這句話現(xiàn)如