本文根據(jù)新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的評(píng)估目的、特點(diǎn)、評(píng)估原則、評(píng)估方法進(jìn)行了比較全面的論述。

分析了被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的內(nèi)涵和現(xiàn)行城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的特點(diǎn)。對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的內(nèi)容和方法進(jìn)行了比較。分析提出了城市、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的構(gòu)成。闡述了城市房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)益的內(nèi)涵和確定方法，歸納了城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的步驟，并給出了城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的個(gè)案。

談房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估中的 具體問(wèn)題與對(duì)策 口張志剛 摘要：國(guó)務(wù)院新的《城市房屋拆遷管 理?xiàng)l例》已于2001年11月1日起開(kāi)始施 行。為了貫徹執(zhí)行新的《條例》精神，各地 也制訂了相關(guān)的具體實(shí)施辦法。但這些實(shí)施 辦法與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在具體執(zhí)行過(guò)程中遇到了許 多操作上的實(shí)際問(wèn)題，本文作者結(jié)合自身工 作實(shí)踐，提出解決這一問(wèn)題的建議與對(duì)策。 關(guān)鍵詞：房屋拆遷評(píng)估問(wèn)題建議與 對(duì)策 一 、問(wèn)題的提出 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《條例》)已于2001年11月1日頒布實(shí)施 了。新《條例》在第三章第二十四條規(guī)定： ‘貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、 用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估 價(jià)格確定?！毙隆稐l例》將拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)， 由原來(lái)的被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì) 算(199年國(guó)務(wù)院實(shí)施的城市《房屋拆遷管 理?xiàng)l例

隨著我國(guó)城市建設(shè)的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設(shè)施及功能已不再滿(mǎn)足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時(shí)期內(nèi)必將成為重要的課題，政府也必然出臺(tái)一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應(yīng)的法律、法規(guī)。新的提出拆遷貨幣化補(bǔ)償，對(duì)我國(guó)城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國(guó)拆遷改革中的一大舉措。但是，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員就如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)？拆遷人如何對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償？這是我們?cè)诜课莶疬w工作中存在有待解決的問(wèn)題。

2001年實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》已經(jīng)對(duì)原來(lái)的舊條例中部分不現(xiàn)實(shí)的內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整,并在實(shí)踐中起到了較好的作用,也有力的緩解了因?yàn)椴疬w而發(fā)生的種種矛盾。但新條例的實(shí)施過(guò)程中依然存在著一些問(wèn)題,也出現(xiàn)了一些新的矛盾。對(duì)于拆遷補(bǔ)償中的一些認(rèn)識(shí)上的混淆,不僅在拆遷當(dāng)事人中,甚至部分房地產(chǎn)估價(jià)人員以及專(zhuān)家學(xué)者中都存在。

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》開(kāi)始實(shí)行,新條例規(guī)定的房屋拆遷補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來(lái)確定。本文將對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的評(píng)估目的、特點(diǎn)、估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象及適用范圍、估價(jià)方法等幾方面淺談自己的理解和看法。

城市房屋撟遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的思考 口劉長(zhǎng)元 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市框架的不 斷拉大，城市房屋拆遷已成為公眾關(guān)注的焦 點(diǎn)，由此涉及到的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估也 成為估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的一項(xiàng)既熟悉而又陌生的 課題。 城市房屋拆遷補(bǔ)償是一個(gè)特殊的估價(jià)對(duì) 象，主要表現(xiàn)在以下方面： 1．城市房屋拆遷帶有行政強(qiáng)制性，是 一種特定的財(cái)產(chǎn)處分方式。房屋拆遷波及面 大、時(shí)間緊迫，涉及人員多。 2．房屋拆遷范圍大，小則一個(gè)院落幾 幢建筑，大則一片居住區(qū)，方圓幾平方公 里。 3．拆遷的房屋用途廣泛，有居住、商 業(yè)、工業(yè)、文教、衛(wèi)生等各種用途。 4．拆遷的房屋中建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型多，有 土木、磚木、磚混、框架、鋼結(jié)構(gòu)等。 5．拆遷的房屋建筑年代差別大，有新 建的，也有使用幾十年、甚至超過(guò)耐用年限 的。 6．拆遷的房屋檔案資料、技術(shù)資料不 完整。 7．

國(guó)務(wù)院新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》已于2001年11月1日起開(kāi)始施行。為了貫徹執(zhí)行新的《條例》精神，各地也制訂了相關(guān)的具體實(shí)施辦法。但這些實(shí)施辦法與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在具體執(zhí)行過(guò)程中遇到了許多操作上的實(shí)際問(wèn)題，本文作者結(jié)合自身工作實(shí)踐，提出解決這一問(wèn)題的建議與對(duì)策。

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》開(kāi)始施行，新條例規(guī)定房屋的拆遷補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。本文對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的評(píng)估目的、評(píng)估原則、評(píng)估方法、評(píng)估對(duì)象和范圍及評(píng)估價(jià)的內(nèi)涵意義進(jìn)行了全面的論述。

當(dāng)前城市房屋的拆遷評(píng)估存在著諸多問(wèn)題,拆遷人與被拆遷人之間矛盾重重,為了解決這些矛盾,首要的必須評(píng)估規(guī)范化、法制化。

近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房屋拆遷數(shù)量不斷增多，所面臨的情況也愈益復(fù)雜。而城市房屋拆遷中的房屋評(píng)估工作，更加成為拆遷工作中的焦點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。由于拆遷評(píng)估政策性強(qiáng)，且要求評(píng)估結(jié)果精確度較高，因此在實(shí)際操作中難度較大，筆者結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)城市房屋拆遷評(píng)估工作作簡(jiǎn)單探討。

房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格分析 來(lái)源：作者：時(shí)間：2010/10/25 房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格分析 1.評(píng)估價(jià)格形成方法房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評(píng)估 方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價(jià)格測(cè)算式和估價(jià)技術(shù)路線，并且眾所周知評(píng)估 價(jià)格是對(duì)應(yīng)特定估價(jià)目的、對(duì)應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法律依 據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例。 2.評(píng)估價(jià)格形成的假設(shè)前提估價(jià)假設(shè)前提基本上有兩類(lèi)，一類(lèi)是最高最佳使用前 提，一類(lèi)是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用或持 續(xù)使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等;因 此，房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià) 值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格存在顯著的區(qū)別。 3.評(píng)估價(jià)格形成的產(chǎn)權(quán)類(lèi)型

房地產(chǎn)拆遷是近年來(lái)最敏感的社會(huì)問(wèn)題之一,評(píng)估結(jié)果是否準(zhǔn)確直接影響著被拆遷人、拆遷人、政府三方的切身利益,進(jìn)而影響拆遷工作的進(jìn)程。針對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估現(xiàn)存難題,引入意愿調(diào)查法(cvm),探討了其在房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估中的優(yōu)勢(shì)、全面設(shè)計(jì)了調(diào)查程序、提出偏差解決方法,并設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷以武漢市為實(shí)證研究,得出受償意愿金額(wta);最后對(duì)意愿調(diào)查法的實(shí)際應(yīng)用提出三點(diǎn)建議。

房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估是當(dāng)前房屋評(píng)估行業(yè)與動(dòng)遷市民密切關(guān)注的問(wèn)題。本文首先對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估4種方法的利弊進(jìn)行了分析,指出加權(quán)綜合評(píng)估方法才是比較全面、合理和科學(xué)的方法;然后詳細(xì)介紹了房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估流程中的5個(gè)階段,從而對(duì)提高房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估工作的可操作性有所借鑒。

一、城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)(一)交易的強(qiáng)制性。城市房屋拆遷一般都發(fā)生在舊城區(qū),隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展,對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行更新改造,使之符合現(xiàn)代生產(chǎn)和生活的需要,已成必然。這是不以被拆遷人的意志為轉(zhuǎn)移的。而正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是以市場(chǎng)公開(kāi)、交易雙方信息通暢、平

城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估,具有交易的強(qiáng)制性、估價(jià)對(duì)象的雙重性、利益的兼顧性、交易慣例的延續(xù)性及估價(jià)原則的不同使用等有別于普通房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的評(píng)估特點(diǎn)。從分析城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)入手,對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的估價(jià)思路及估價(jià)方法進(jìn)行了探討,同時(shí)對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估中需注意的事項(xiàng)提出了六點(diǎn)建議。

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市框架的不斷拉大，城市房屋拆遷已成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。能否客觀、公正地評(píng)估拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格，關(guān)系著被拆遷人、承租人、拆遷人、政府的切身利益，關(guān)系著拆遷工作的順利進(jìn)行。而房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的公正與否，關(guān)鍵看估價(jià)人員評(píng)估房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí)的依據(jù)及結(jié)果能否同時(shí)得到拆遷人、被拆遷人、承租人的認(rèn)可，能否得到政府的認(rèn)可，能否得到專(zhuān)家的認(rèn)可，能否得到裁決機(jī)關(guān)、法院的認(rèn)可。

隨著城市化進(jìn)程的迅速推進(jìn)和大城市框架的拉開(kāi)，城市房屋拆遷已成為城市建設(shè)中的關(guān)鍵。新修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》已于2001年11月1日起施行，堅(jiān)持公平、公正、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定補(bǔ)償?shù)慕痤~是《條例》的一大進(jìn)步，是房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的重大突破。從近一年多的實(shí)踐看，拆遷過(guò)程中房屋補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估已成為拆遷中當(dāng)事人關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)評(píng)估價(jià)格的公平、合理與否又關(guān)系到拆遷的進(jìn)度和拆遷中上訪戶(hù)、釘子戶(hù)多少的重要因素。近年來(lái)我們紹興市的拆遷評(píng)估工作中有幾個(gè)突出問(wèn)題值得我們認(rèn)真重視和思考。

征用集體土地涉及的土地及房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估實(shí)踐 2009-03-0914:30:15|分類(lèi)：調(diào)研論文|標(biāo)簽：|字號(hào)大中小訂閱 作者：不詳 前 言 依據(jù)土地利用特征的不同，在集體土地的征用中，對(duì)征用集體土地所涉及 到的土地及房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估主要分為兩個(gè)方面的問(wèn)題，一個(gè)是對(duì)集體建 設(shè)土地即集體土地農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)格問(wèn)題；另一個(gè)是對(duì)集體農(nóng)用地（包 括荒地）的征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估問(wèn)題。 第一個(gè)問(wèn)題主要集中于城鎮(zhèn)建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)內(nèi)，隨著農(nóng)村城市化和城市郊 區(qū)化，城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷量越來(lái)越大。征地拆遷是指國(guó)家因公共利 益的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)將集體所有地土地征為國(guó)有后，對(duì)原集體土地上的建筑 物、構(gòu)筑物進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，并給予補(bǔ)償?shù)男袨?。城市房屋拆遷是指因城市建設(shè) 項(xiàng)目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位（拆遷人）與被拆遷房屋的所有 人（被拆遷人）訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照協(xié)議實(shí)施

第1頁(yè)共8頁(yè) 合同編號(hào)： 房屋拆遷補(bǔ)償合同 甲方（拆遷人）： 乙方（被拆遷人）： 簽訂時(shí)間：年月日 簽訂地點(diǎn)： 第2頁(yè)共8頁(yè) 甲方（拆遷人）： 法定代表人： 住所地： 電話： 傳真： 電子信箱： 通訊地址： 郵政編碼： 開(kāi)戶(hù)銀行： 賬號(hào)： 開(kāi)戶(hù)銀行地址: 乙方（被拆遷人）： 法定代表人： 住所地： 電話： 傳真： 電子信箱： 通訊地址： 郵政編碼： 開(kāi)戶(hù)銀行： 賬號(hào)： 開(kāi)戶(hù)銀行地址: （提示：若被拆遷人為自然人，須寫(xiě)明姓名、性別、年齡、民族、住所及身份證號(hào)碼。） 第3頁(yè)共8頁(yè) 甲乙雙方根據(jù)房屋拆遷安置補(bǔ)償法規(guī)及相關(guān)政策，在

房屋拆遷及安置補(bǔ)償合同 拆遷人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）： 法定代表人：＿＿＿＿，地址：＿＿＿＿＿； 單位名稱(chēng)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 郵編＿＿＿＿＿，電話＿＿＿＿＿。 委托代理人： 法定代表人＿＿＿＿＿＿，地址：＿＿＿＿＿＿ 單位名稱(chēng)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 郵編：＿＿＿＿＿＿，電話：＿＿＿＿＿＿＿。 被拆遷人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）： 姓名：＿＿＿＿，性別：＿＿＿＿＿；年齡：＿＿＿＿＿＿ 住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理人： 姓名：＿＿＿＿，性別＿＿＿＿；年齡：＿＿＿＿＿ 住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 甲方因建設(shè)需要，須拆除乙方使用的房屋，根據(jù)城市房屋拆遷安置補(bǔ)償法規(guī)、政策的有 關(guān)規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就房屋拆遷安置補(bǔ)償達(dá)成如下協(xié)議。 第一條房屋拆遷依據(jù) 建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)＿＿＿，建設(shè)地點(diǎn)＿＿＿，建設(shè)單位＿＿＿＿《拆遷許可證》文號(hào)＿＿＿＿。 第二條被拆除

1 農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償方法 哪些情形要予以補(bǔ)償，哪些情形農(nóng)村房屋拆遷不能予以補(bǔ)償？ 拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。房屋拆遷補(bǔ)償 安置方式有哪些？可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同 等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。 被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村使用證 或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除違章建筑外， 應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。 補(bǔ)償安置的時(shí)間界點(diǎn)： 1，時(shí)，已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以 補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征地公告時(shí)，已取得建 房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金 額可以協(xié)商議定； 2 2，拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。 3，違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及征地公告后擅自 進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，均不予補(bǔ)償。 4，同一拆遷范圍內(nèi)，