近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已逐步成為了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱,對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展起著不可估量的作用。價(jià)值評(píng)估是房地產(chǎn)行業(yè)的中介產(chǎn)業(yè),在房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)等方面其中重要作用。隨著住房制度的不斷更新,房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)也應(yīng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展,轉(zhuǎn)變管理模式,促使房地產(chǎn)向金融事業(yè)方向發(fā)展。

房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估

現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極為迅速,這也促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的不斷擴(kuò)大,逐漸從房地產(chǎn)交易、保險(xiǎn)、抵押、稅收延伸到了地產(chǎn)交換等方面.房地產(chǎn)評(píng)估工作是一項(xiàng)系統(tǒng)、嚴(yán)謹(jǐn)和科學(xué)的工作,評(píng)估人員不僅需要具備相應(yīng)的理論基礎(chǔ),還要擁有豐富的工作經(jīng)驗(yàn).由于在多數(shù)情況下,房地產(chǎn)評(píng)估工作需要建立在理論基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上.此外,房地產(chǎn)評(píng)估工作雖然是根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行的,然而在具體的發(fā)展中,其中也存在很多的風(fēng)險(xiǎn).特別是在當(dāng)下房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中,常有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁情況出現(xiàn),這就給風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估帶來(lái)了影響.

對(duì)抵押房地產(chǎn)所選用的價(jià)格評(píng)估方法,會(huì)對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生巨大的影響。然而,評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)格的過(guò)程中卻會(huì)面對(duì)潛藏著的多樣風(fēng)險(xiǎn)。為減小評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)好金融機(jī)構(gòu)及關(guān)聯(lián)評(píng)估機(jī)構(gòu)的總體利益,就應(yīng)摸索適宜的管控路徑,以助推抵押貸款的總發(fā)展。本文通過(guò)采納委托代理等理論,辨識(shí)各類別風(fēng)險(xiǎn)的特有誘因,從而設(shè)定出可用的管控途徑。

金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)抵押評(píng)估——20世紀(jì)80年代日本的泡沫經(jīng)濟(jì)、東南亞90年代末期的金融危機(jī)有一個(gè)共同點(diǎn)，即銀行持有的大量壞賬是房地產(chǎn)相關(guān)貸款，這些壞賬對(duì)銀行體系的崩潰起到了推波助瀾的作用，由于在這些國(guó)家銀行體系占主導(dǎo)地位，最終導(dǎo)致了金融體系的危機(jī)。

20世紀(jì)80年代日本的泡沫經(jīng)濟(jì)、東南亞90年代末期的金融危機(jī)有一個(gè)共同點(diǎn)，即銀行持有的大量壞賬是房地產(chǎn)相關(guān)貸款，這些壞賬對(duì)銀行體系的崩潰起到了推波助瀾的作用，由于在這些國(guó)家銀行體系占主導(dǎo)地位，最終導(dǎo)致了金融體系的危機(jī)。這一現(xiàn)象使人們意識(shí)到一國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與金融風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r對(duì)金融體系的穩(wěn)定性有著重要的影響。

本文簡(jiǎn)要回顧了2007年以來(lái)我國(guó)大陸地區(qū)房?jī)r(jià)的異常波動(dòng)過(guò)程,指出\"價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)\"和\"合法性不足風(fēng)險(xiǎn)\"是抵押評(píng)估中各類風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn),并深入剖析了這兩類風(fēng)險(xiǎn)的集聚與顯化過(guò)程。建議重新審視現(xiàn)有房地產(chǎn)抵押評(píng)估技術(shù)準(zhǔn)則,以非公開(kāi)市場(chǎng)基準(zhǔn)下的抵押價(jià)值代替市場(chǎng)價(jià)值,并更多地考慮成本法和收益法的應(yīng)用,以防范客觀原因造成的上述兩類抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提高抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)及商業(yè)銀行抵抗系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

分析房地產(chǎn)價(jià)格的變化規(guī)律,科學(xué)準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,對(duì)房地產(chǎn)投資和國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題進(jìn)行宏觀調(diào)控具有重要指導(dǎo)意義。探討了var方法在房地產(chǎn)收益波動(dòng)性度量中的應(yīng)用,并對(duì)上海住宅和辦公樓價(jià)格指數(shù)時(shí)間序列收益率風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證研究;結(jié)果表明,sv模型能很好刻畫(huà)價(jià)格指數(shù)實(shí)際特征,也能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性。

房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和消費(fèi)融資的重要途徑，是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要保證。房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估是抵押貸款的重要依據(jù)．近年來(lái)其業(yè)務(wù)量逐漸增多，已占評(píng)估業(yè)務(wù)總量的40%左右，但從評(píng)估情況看，以抵押為目的的房地產(chǎn)估價(jià)方法忽視了抵押物業(yè)的權(quán)益和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)．不能客觀地反映價(jià)值和價(jià)格，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展．因此．探討這個(gè)問(wèn)題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

隨著我國(guó)金融體制改革的不斷深入，抵押貸款制度已成為商業(yè)銀行保全資產(chǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)不可或缺的重要措施。與此相適應(yīng)，抵押資產(chǎn)的評(píng)估，也成為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中的一個(gè)重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，大多數(shù)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)都已涉足甚至大力開(kāi)展了此領(lǐng)域的評(píng)估工作。銀行抵押資產(chǎn)中，有相當(dāng)一部分是屬于房地產(chǎn)抵押。據(jù)了解，目前很多評(píng)估機(jī)構(gòu)在開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中均不同程度地存在一些問(wèn)題，并導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，給金融機(jī)構(gòu)、借款人(抵押人)、評(píng)估機(jī)構(gòu)自身都帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何在工作中切實(shí)做好房地產(chǎn)抵押的評(píng)估，不僅具有緊迫的現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)評(píng)估理論的發(fā)展、完善，對(duì)整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)范和風(fēng)險(xiǎn)防范都具有十分重要的意義。

議房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估

內(nèi)蒙古翰和房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司 *************************************************************************** *************************************************************************************************** 關(guān)于劉雄虎住宅房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 結(jié)果報(bào)告書(shū) 內(nèi)翰和估字[2012]第0054號(hào) 內(nèi)蒙古翰和房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司 *************************************************************************** ***************************************************************

抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)格是抵押期屆滿、清償寬限期終了時(shí)的迫售清算價(jià)格在抵押時(shí)的折現(xiàn)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)格應(yīng)根據(jù)其價(jià)格本質(zhì)，按本文所述思路評(píng)估。

、對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和消費(fèi)融資的重要途徑，是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要保證。房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估是抵押貸款的重要依據(jù)，近年來(lái)其業(yè)務(wù)量逐漸增多，已占評(píng)估業(yè)務(wù)總量的４０％左右，但從評(píng)估情況看，以抵押為目的的房地產(chǎn)估價(jià)方法忽視...

淺談房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)防范

隨著我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)交易形式日漸豐富.房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)管理工作中的重要內(nèi)容,由于制度和政策發(fā)展的滯后,給房產(chǎn)抵押登記工作帶來(lái)了諸多問(wèn)題.如何做到有效的預(yù)防,首先我們要清楚問(wèn)題出現(xiàn)的類型,然后根據(jù)這些問(wèn)題的表現(xiàn)形式,有針對(duì)性的制定相應(yīng)的對(duì)策,以做到防微杜漸,有效應(yīng)對(duì).

以房地產(chǎn)向銀行進(jìn)行抵押貸款，已成為許多單位和個(gè)人籌集和盤(pán)活資金的重要手段，隨之而興起的抵押評(píng)估業(yè)務(wù)也蜍日益增多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廣州、深圳等地的評(píng)估機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的評(píng)估業(yè)務(wù)中，80%是抵押評(píng)估。如何客觀、公正、科學(xué)、合理地評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)格，既保證金融信貸部門(mén)的資金安全，又保障抵押人應(yīng)得的貸款數(shù)額，是每一個(gè)估價(jià)師所面臨的新問(wèn)題，本文對(duì)我國(guó)抵押評(píng)估市場(chǎng)存在的問(wèn)題，以及潛在的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和管理闡述一些自己的看法。

由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風(fēng)險(xiǎn),一個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)是制度風(fēng)險(xiǎn),另一方面就是給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風(fēng)險(xiǎn),提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系到商業(yè)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn),而房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)的抵押率高低有很大關(guān)系。文章從借款人的收入水平、貸款期限、抵押物的自身狀況論述了房地產(chǎn)抵押貸款抵押率確定的不足之處,以及抵押率過(guò)高對(duì)商業(yè)銀行造成的理性違約風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行可以通過(guò)綜合考慮房地產(chǎn)抵押率確定的影響因素,針對(duì)不同貸款狀況確定不同的抵押率來(lái)控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

目前，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估內(nèi)涵要求各不相同，即使同一金融機(jī)構(gòu)針對(duì)不同類型的抵押物（抵押人）也提出了不同要求。其中，變現(xiàn)費(fèi)用（變現(xiàn)費(fèi)用即抵押房地產(chǎn)處置過(guò)程中發(fā)生的屬于抵押人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，主要包括房地產(chǎn)變現(xiàn)所需的訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)等），是否應(yīng)在房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)格中扣除，成為金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估分歧的焦點(diǎn)。

一、重視最高額抵押合同的登記抵押合同必須辦理登記,這里要注意兩點(diǎn):1.抵押登記的意義。根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋和《物權(quán)法》第199條第2款的規(guī)定,抵押登記具有對(duì)抗第三人的效力。也就是說(shuō),如果僅簽訂抵押合同而未辦理抵押登記,并不導(dǎo)致抵押合同無(wú)效,該抵押合同在銀行與抵押人之間仍有效力,只是該抵

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益,也影響我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定,它的運(yùn)作過(guò)程存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評(píng)估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn),并給出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范建議,如完善相關(guān)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制、對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率、完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度等。