房地產(chǎn)估價(jià)的收益還原法評(píng)析

收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)中公認(rèn)的三大基本方法之一,有較強(qiáng)的理論基礎(chǔ),常用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)中.在收益還原法中,房地產(chǎn)的凈收益、成本費(fèi)用、報(bào)酬率的確定是關(guān)鍵點(diǎn),也是難點(diǎn).在分析酒店型房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上,對(duì)估價(jià)中所需的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行了研究,以實(shí)際案例探討收益還原法在酒店型房地產(chǎn)的應(yīng)用問(wèn)題.

收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)三種基本方法之一,它的應(yīng)用需要準(zhǔn)確把握兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題:純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個(gè)難題,目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估界尚無(wú)一個(gè)操作性、可靠性強(qiáng)的資本化率確定方法,這使得收益還原法無(wú)法作為一種主要的、獨(dú)立的、可靠性強(qiáng)的估價(jià)方法得到應(yīng)用,其實(shí)際應(yīng)用與它的理論地位很不相符。本文從資本化率特點(diǎn)的討論入手,引入收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)和國(guó)債安全利率的概念,討論如何將安全利率法與市場(chǎng)抽取法相結(jié)合,即運(yùn)用“安全利率———市場(chǎng)抽取”綜合法來(lái)確定資本化率,具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

房地產(chǎn)估價(jià)的收益還原法評(píng)析

針對(duì)以往收益還原法估價(jià)工作中對(duì)未來(lái)收益預(yù)測(cè)的定量分析不足的缺點(diǎn),構(gòu)建了利用模糊貼近度分析及灰色預(yù)測(cè)為主要方法的估價(jià)實(shí)例選取——未來(lái)收益預(yù)測(cè)模型。并結(jié)合實(shí)例介紹該方法在實(shí)際工作中的應(yīng)用。

收益還原法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用——收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)三種基本方法之一，它的應(yīng)用需要準(zhǔn)確把握兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題(純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個(gè)難題，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估界尚無(wú)一個(gè)操作性、可靠性強(qiáng)的資本化率確定方法，這使得...

目前,在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中有市場(chǎng)比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價(jià)方法。收益還原法是通過(guò)合適的還原利率,將房地產(chǎn)在未來(lái)能夠帶來(lái)的純收益進(jìn)行估價(jià)的一種方法。本文主要探討了房地產(chǎn)估價(jià)中收益還原法的運(yùn)用。

針對(duì)以往收益還原法估價(jià)工作中對(duì)未來(lái)收益預(yù)測(cè)的定量分析不足的缺點(diǎn),構(gòu)建了利用模糊貼近度分析及灰色預(yù)測(cè)為主要方法的估價(jià)實(shí)例選取——未來(lái)收益預(yù)測(cè)模型。并結(jié)合實(shí)例介紹該方法在實(shí)際工作中的應(yīng)用。

本文分析了收益還原法的優(yōu)點(diǎn)和不足，并對(duì)收益還原法運(yùn)用中關(guān)于純收益、還原利率、收益年限等應(yīng)注意的問(wèn)題進(jìn)行了較為詳細(xì)的說(shuō)明

收益還原法中若干因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果影響的分析郭春顯，葛穎培由于純收益和還原利率在房地產(chǎn)實(shí)際評(píng)估中的確定有一定的難度，且又比較抽象，所以，引起了理論界和實(shí)踐部門泛的探討。本文擬就折舊、殘值對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響做一些分析與討論。一、關(guān)于拆舊計(jì)入純收益與否的...

基于收益資本化理論研究和資本化率計(jì)算方法,本文通過(guò)實(shí)證分析,對(duì)直接資本化法和報(bào)酬資本化法的本質(zhì)和適用范圍進(jìn)行了探討,最后作者對(duì)其在現(xiàn)實(shí)中的運(yùn)用提出了幾點(diǎn)意見。

收益法是收益還原法的簡(jiǎn)稱,這種估價(jià)方法以效用價(jià)值論和地租理論為理論依據(jù),是房地產(chǎn)估價(jià)基本方法之一,主要用于有收益性的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。其計(jì)算原理是運(yùn)用適當(dāng)

對(duì)于土地、商鋪等收益性物業(yè)來(lái)講,初始投資完成后,經(jīng)過(guò)若干時(shí)間的價(jià)值收益,在投資期末會(huì)以一定的價(jià)格售出。這可以用現(xiàn)金流量表體現(xiàn)其房地產(chǎn)投資過(guò)程與結(jié)果,其中有一個(gè)反映資本價(jià)值隨時(shí)間變化而產(chǎn)生的變化幅度的參數(shù),即資本變化比率,通常稱為資本化率。由于資本化率的微小變動(dòng)對(duì)于評(píng)估結(jié)果可以產(chǎn)生巨大的影響,我國(guó)現(xiàn)有的四種求取資本化率的方法。對(duì)資本化率的確定都含有某些主觀選擇性,致使估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)\"真實(shí)價(jià)值\"偏差很大。房地產(chǎn)作為一種資本投資,在眾多的投資項(xiàng)目類別中,也有一定的與其投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)耐顿Y收益率。因此可以認(rèn)為房地產(chǎn)資本化率是與獲取估價(jià)對(duì)象所產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本化率。本文就房地產(chǎn)估價(jià)中資本化率進(jìn)行了相關(guān)分析。

1 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)目名稱：武漢市洪山區(qū)珞瑜路272號(hào)光山高新大廈二 層如家城市旅館房產(chǎn)評(píng)估. 委托方：ⅹⅹⅹⅹⅹ 估價(jià)方： 估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期：2009年12月15日至2009年12月22日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：x房估字[xx]第xx號(hào) 2 目錄 1.致委托方函........................................................................................................................3 2.估價(jià)師聲明............................................................................................

本文用技術(shù)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)復(fù)利公式分析了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收益還原法公式的由來(lái)。用效用理論分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，討論了風(fēng)險(xiǎn)選擇、風(fēng)險(xiǎn)修正、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法。

收益還原法在農(nóng)地估價(jià)中的應(yīng)用

我國(guó)的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)起步較晚,所運(yùn)用的估價(jià)理論體系基本上是從西方國(guó)家引進(jìn)的,鑒于我國(guó)目前的國(guó)有土地使用權(quán)有限期出讓制度,與英美等國(guó)家的土地私有制有所不同,決定了房地產(chǎn)估價(jià)理論體系特別是實(shí)際運(yùn)用時(shí)應(yīng)有相應(yīng)變化。在當(dāng)前房地產(chǎn)收益率及有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法上,這點(diǎn)體現(xiàn)的不是很明確,本文就此闡述了個(gè)人的觀點(diǎn)。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：吉林省長(zhǎng)春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交會(huì)新星 宇之悅 委托估價(jià)方：長(zhǎng)春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的法定代表人徐 旖旎 受理估價(jià)方：城建學(xué)院房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：暢暢（注冊(cè)證書編號(hào)：4219970926） 陳晨（注冊(cè)證書編號(hào)：4220040512） 估價(jià)作業(yè)日期：二〇一三年十二月二日至二〇一三年十二月十三日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：新星宇之悅房估報(bào)字[2013]1354號(hào) 目錄 致委托估價(jià)方函....................................................1 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明..............................................2 估價(jià)的假設(shè)前提和限制條件.......................................

在房地產(chǎn)估價(jià)中,收益法是常用的估價(jià)方法之一。折現(xiàn)率是利用收益法準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵問(wèn)題之一,因而適當(dāng)?shù)拇_定方法又成為影響折現(xiàn)率準(zhǔn)確性的重要因素。通過(guò)分析折現(xiàn)率的選取現(xiàn)狀和原則,構(gòu)建以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法為基礎(chǔ)的折現(xiàn)率定量模型,并進(jìn)一步確定了安全利率和風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)模型,對(duì)科學(xué)、正確、客觀地確定房地產(chǎn)估價(jià)中的折現(xiàn)率具有重要的參考價(jià)值。

在運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),目前存在著許多問(wèn)題,他們都不同程度地影響了估價(jià)過(guò)程的科學(xué)性和估價(jià)結(jié)果的精確度。這些問(wèn)題主要體現(xiàn)在收益法的適用范圍和參數(shù)確定及資本化率的確定等幾方面。

本文對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中收益法的運(yùn)用進(jìn)行了研究,探討了資本化率的確定方法,包括市場(chǎng)提取法、安全利率調(diào)整法、實(shí)際利率調(diào)整法、收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法,并針對(duì)各種方法的不同特點(diǎn),探討了其適用的具體情況,進(jìn)行了實(shí)證分析;此外本文探討了運(yùn)用"收益分配法"準(zhǔn)確測(cè)算待估房地產(chǎn)的凈收益,并進(jìn)行了實(shí)證分析。

筆者以某大酒店為例,提出了收益法評(píng)估大酒店房地產(chǎn)的技術(shù)路線與方法.重點(diǎn)闡述估價(jià)過(guò)程中有關(guān)客觀年總收益、客觀年總費(fèi)用、還原利率等估價(jià)參數(shù)確定等技術(shù)難點(diǎn),最終測(cè)算出大酒店的房地產(chǎn)價(jià)格。