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一）建筑物耐用年限（ N） 1、各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟耐用年限參考值（年） 生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 非腐蝕 受腐蝕 鋼結(jié)構(gòu) 70 50 80 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 50 35 60 混合結(jié)構(gòu) 40 30 50 磚木結(jié)構(gòu) 30 20 40 簡易結(jié)構(gòu) 10 10 10 2、當(dāng)房屋耐用年限長于土地使用權(quán)年限時， 其房屋耐用年限 不得超過土地使用權(quán)年限。 （二）房屋已使用年限（ t） 1、房屋已使用年限的起點從房屋竣工驗收合格之日起計算。 2、房屋經(jīng)過改建、翻建，已使用年限的起點從改建、翻建竣工驗收 合格之日起計算。 3、房屋已使用年限計算公式 房屋已使用年限 =估價基準(zhǔn)日年份－房屋竣工驗收合格年份 4、房屋已使用年限超過房屋耐用年限的，按耐用年限計算已使用年 限。 二、成新調(diào)整率 估價人員實地觀察，鑒定房屋的實際新舊程度， 根據(jù)房屋的建成時間、 維修養(yǎng)護情況、使用情況以及地基的穩(wěn)定性等， 評出房屋
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“成新率 ”主要是用來衡量一幢建筑的新舊程度，用來計算建筑物折舊的一種指標(biāo)，如成新率為 100%，意味著是全新的、剛建成不久的建筑。 現(xiàn)在求取建筑物折舊的方法主要有三種：其一為年限法；其二為市場提取法；其三為分解法。 其中上述三種方法以年限法最常用，現(xiàn)舉例如下： （1）直線法：直線法是最簡單和至今為止應(yīng)用得最為普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的 經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。其成新率計算公式： q={1-（1-R） *t/N} 其中 q 為成新率 R——殘值率 t——使用年限 N——經(jīng)濟壽命 比如一幢鋼混結(jié)構(gòu)建筑，正常經(jīng)濟耐用年限為 60 年，目前已使用 10 年，殘值率為 0，則成新率 =（1-（1-0%） *10/60 ）=83。3% （2）現(xiàn)場觀察法： 參考《建筑工程評估基礎(chǔ)》中建筑物損耗的確定方法，采用觀察法（又稱打分法）對建筑物的建 筑損耗程度進行打分，并計算其損耗率，從而
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